Hoeveel kan ik lenen in 2026? Maximale hypotheek uitgelegd

Hoeveel je kunt lenen hangt af van je inkomen, de hypotheekrente, je vaste lasten en eventuele schulden. Er bestaat geen eenvoudige vuistregel: de exacte berekening is persoonlijk en wordt jaarlijks vastgesteld door het Nibud. Ter illustratie: een alleenstaande met een bruto jaarsalaris van €45.000 kan bij een rente van 4% indicatief circa €200.000 lenen. Een stel met een gezamenlijk inkomen van €90.000 komt indicatief in de buurt van €415.000. In dit artikel leggen we uit hoe die berekening werkt en waar je op moet letten.

Hoe wordt je maximale hypotheek berekend?

De maximale hypotheek wordt niet bepaald door de bank, maar door de normen die het Nibud jaarlijks vaststelt. Het Nibud berekent per inkomensniveau en rentepercentage welk deel van je inkomen naar woonlasten mag gaan: de zogenoemde woonquote. Die woonquote daalt naarmate je meer verdient, omdat je een groter deel van je inkomen nodig hebt voor andere vaste lasten.

In de praktijk werkt het zo:

1. De hypotheekverstrekker neemt je bruto jaarinkomen (of gezamenlijk inkomen).
2. Het Nibud-percentage bepaalt welk bedrag per maand naar je hypotheek mag.
3. Op basis van de actuele rente en de looptijd (standaard 30 jaar) volgt daaruit het maximale leenbedrag.

De rente is daarbij de grootste hefboom. Bij een rente van 3,5% kun je bij hetzelfde inkomen circa €15.000 tot €20.000 meer lenen dan bij 4,5%.

Alleen kopen vs. samen kopen

Bij twee inkomens worden beide salarissen meegenomen in de berekening. Hoe precies hangt af van de verhouding tussen de inkomens en de geldende Nibud-normen. Het effect is groot: samen kopen vergroot je leencapaciteit aanzienlijk.

Deze bedragen zijn indicaties op basis van de Nibud-normen voor 2026. Je persoonlijke situatie (vaste lasten, leeftijd, type dienstverband) kan het bedrag naar boven of beneden bijstellen.

Bron: Nibud, financieringslastpercentages 2026; Hypotheek-rentetarieven.nl

Wat telt als inkomen?

Niet elk inkomen weegt even zwaar:

• Vast dienstverband: je volledige bruto jaarsalaris, inclusief vakantiegeld.
• Vast contract met variabele componenten: bonussen, provisie en onregelmatigheidstoeslag tellen mee als je ze minimaal drie jaar ontvangt. De bank neemt dan het gemiddelde.
• Tijdelijk contract: als je een intentieverklaring van je werkgever hebt, telt je salaris gewoon mee. Zonder intentieverklaring kan het lastiger zijn.
• Zelfstandig ondernemer (zzp/eenmanszaak): je hebt minimaal drie jaar cijfers nodig. De bank kijkt naar het gemiddelde van de laatste drie jaar, waarbij het laagste jaar het zwaarst weegt.
• Parttime werken: je werkelijke salaris telt, niet het fulltime-equivalent.

Studieschuld: hoeveel het je kost

Een studieschuld verlaagt je maximale hypotheek, ook als je maandlasten laag zijn. De hypotheekverstrekker rekent met een percentage van je oorspronkelijke schuld (niet het resterende bedrag) als fictieve maandlast. Dat percentage verschilt per leenstelsel:

• Oud stelsel (voor 2015): 0,75% van de oorspronkelijke schuld per maand
• Nieuw stelsel (2015-2023): 0,45% van de oorspronkelijke schuld per maand
• Stelsel vanaf 2024: 0,35% van de oorspronkelijke schuld per maand, door de langere looptijd

Concreet: een studieschuld van €25.000 in het nieuwe stelsel (0,45%) telt als een maandlast van €112,50. Bij een rente van 4% verlaagt dat je maximale hypotheek met circa €23.000.

Tip: als je een deel van je studieschuld hebt afgelost, vraag dan een actueel overzicht op bij DUO. Je kunt dat meegeven aan je hypotheekadviseur zodat er met het werkelijke bedrag gerekend wordt.

Bron: DUO.nl, "Studieschuld en je hypotheek"; Nibud, wegingsfactoren per leenstelsel

NHG: lagere rente, hogere leencapaciteit

De NHG-grens ligt in 2026 op €470.000 (met energiebesparende voorzieningen: €498.200). NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie en biedt twee voordelen:

1. Lagere rente. Hypotheekverstrekkers bieden bij NHG doorgaans een lagere rente aan. Het verschil wisselt per aanbieder en rentevaste periode, maar kan oplopen tot enkele tientallen euro's per maand.
2. Vangnet bij tegenslag. Bij onvrijwillig inkomensverlies (baanverlies, scheiding, arbeidsongeschiktheid) kan NHG de restschuld kwijtschelden als je de woning moet verkopen.

De eenmalige kosten zijn 0,4% van het hypotheekbedrag: bij €400.000 is dat €1.600. Die kosten zijn fiscaal aftrekbaar.

Omdat de lagere rente je leencapaciteit vergroot, kun je met NHG soms net dat ene stapje extra lenen. Voor starters in Rotterdam of Den Haag, waar de gemiddelde woningprijs onder de NHG-grens ligt, is dat een concreet voordeel.

Bron: NHG.nl, "NHG-grens in 2026 vastgesteld op €470.000"

Startersvrijstelling en overdrachtsbelasting

Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je voor het eerst een woning? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting bij een woningwaarde tot €555.000 (de startersvrijstelling). Dat scheelt tot meer dan €11.000. Val je buiten de vrijstelling, dan betaal je 2% overdrachtsbelasting.

Dit bedrag hoef je niet te lenen (overdrachtsbelasting zit niet in de hypotheek), maar het bepaalt wel hoeveel eigen geld je nodig hebt naast je hypotheek. Meer over de volledige kostenplaatje lees je in Samen je eerste woning kopen: het complete stappenplan.

Kosten koper: wat je niet kunt lenen

Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. De bijkomende kosten betaal je uit eigen middelen:

Bij een woning van €350.000 met startersvrijstelling kom je op circa €6.000 tot €9.000 aan bijkomende kosten. Zonder startersvrijstelling komt daar €7.000 overdrachtsbelasting bij.

Wat kun je doen om meer te kunnen lenen?

Drie dingen die direct invloed hebben:

1. Studieschuld aflossen. Elke euro minder schuld vergroot je leencapaciteit. Hoeveel precies hangt af van je leenstelsel en de rente. Laat je hypotheekadviseur het verschil doorrekenen.
2. Samen kopen. Twee inkomens vergroten je leencapaciteit aanzienlijk. Lees meer in ons stappenplan voor samen kopen.
3. NHG aanvragen. De lagere rente vergroot je leencapaciteit en verlaagt je maandlasten.

Schenking van ouders en een lagere rente helpen ook, maar daar heb je minder directe invloed op.

Rekenvoorbeeld

Stel: een stel, allebei 29 jaar, met een gezamenlijk bruto jaarinkomen van €85.000. Eén van hen heeft een studieschuld van €20.000 (nieuw stelsel). De hypotheekrente is 3,8%.

• Maximale hypotheek zonder studieschuld: ca. €400.000
• Aftrek voor studieschuld (0,45% van €20.000 = €90/maand): ca. -€18.000
• Netto maximale hypotheek: ca. €382.000
• Met NHG kan het bedrag iets hoger uitvallen door de lagere rente

Ze kijken naar woningen tot €380.000. Omdat de woning onder de €555.000 blijft en ze allebei onder de 35 zijn, komen ze in aanmerking voor de startersvrijstelling (0% overdrachtsbelasting). Dat staat los van de hypotheekberekening: de startersvrijstelling gaat over de overdrachtsbelasting, niet over hoeveel je kunt lenen. Bijkomende kosten (notaris, taxatie, advies): circa €6.000 tot €8.000 eigen geld.

Volgende stap: zoeken binnen je budget

Als je weet wat je kunt lenen, kun je gericht zoeken. Hatch laat je een maximumprijs instellen en toont alleen woningen die daarbinnen vallen, uit meerdere bronnen tegelijk. Zo mis je niets en verlies je geen tijd aan woningen boven je budget.

Zoek woningen binnen je budget met Hatch →

Lees ook: Samen je eerste woning kopen · Bieden op een woning: hoeveel boven vraagprijs? · De woningmarkt in 2026

Bronnen

• Nibud: Financieringslastpercentages hypothecair krediet 2026
• NHG.nl: "NHG-grens in 2026 vastgesteld op €470.000"
• DUO.nl: "Studieschuld en je hypotheek"
• ERA.nl: "Grens startersvrijstelling stijgt in 2026 naar €555.000"
• Hypotheek-rentetarieven.nl: "Woningmarkt verwachtingen 2026"
• Rijksoverheid.nl: Maximale hypotheekgarantie 2026
• De Hypotheekshop: "Maximale hypotheek berekenen 2026"